Embargos y cobro de cuotas de administración

La Ley 675 de 2001 permite a las copropiedades recuperar las cuotas no pagadas mediante procesos ejecutivos con medidas cautelares (embargos y secuestros). Aquí explicamos el procedimiento, los derechos del deudor y cómo proteger la copropiedad.

1. Etapa prejudicial: cobranza persuasiva

1. Primer recordatorio: tras 15 días de mora, mensaje amable.
2. Carta formal de cobro: entre 30 y 60 días, con detalle de deuda.
3. Llamada y acuerdo de pago: ofrecer alternativas (pago parcial, cuotas).
4. Notificación de cobranza externa: contratar abogado para etapa prejurídica.

2. Conciliación extrajudicial (Ley 640 de 2001)

Antes de demandar, la copropiedad debe:

• Acudir a un centro de conciliación autorizado (Cámaras de Comercio, Consultorios Jurídicos).
• Solicitar audiencia con el deudor.
• Si hay acuerdo: se levanta acta y tiene efecto de cosa juzgada.
• Si no hay acuerdo: se expide constancia que habilita la demanda.

3. Proceso ejecutivo (CGP Art. 422 y ss.)

La copropiedad presenta demanda ejecutiva cuando el deudor:

• No paga pese al cobro persuasivo.
• No asiste a la conciliación.
• No cumple el acuerdo de pago.

Títulos ejecutivos válidos

• Acta de asamblea que aprueba la cuota (si fue firmada por el deudor).
• Contrato de adhesión al reglamento (firmado por el propietario).
• Facturas y paz y salvos.
• Pagarés o letras firmados por el deudor.
• Actas de conciliación.

4. Medidas cautelares: el embargo

Desde el inicio del proceso se pueden decretar medidas cautelares sobre el patrimonio del deudor:

a) Embargo y secuestro de inmuebles

• Se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Limita la transferencia del bien.
• El inmueble queda afecto al pago de la deuda.

b) Embargo de cuentas bancarias

• Se oficia a las entidades financieras.
• El banco retiene hasta el monto ordenado.
• Existen cuentas inembargables (salarios mínimos legales, auxilios, pensiones hasta 25 SMLMV).

c) Embargo de vehículos

• Se reporta al RUN (Registro Único Nacional de Tránsito).
• Limita la transferencia del vehículo.

d) Embargo de salarios

• Porcentaje máximo: hasta el 50% del salario (Art. 154 CGP).
• Aplica solo en casos extremos y con autorización judicial.

e) Embargo de bienes muebles

• Electrodomésticos, vehículos en parqueadero, etc.
• Se realiza por secuestre nombrado por el juez.

5. Bienes inembargables

La ley protege ciertos bienes:

• Salario mínimo legal y proporción.
• Pensiones hasta 25 SMLMV.
• Bienes de uso personal (cama, ropa, cocina básica).
• Útiles escolares de los hijos.
• Libros, máquinas e instrumentos de trabajo.
• Predios de habitación familiar (con excepciones para deudas hipotecarias).

6. Orden de pago y excepciones

El juez, una vez analizado el título, libra mandamiento de pago. El deudor tiene 5 días para:

• Pagar
• Proponer excepciones de mérito

Excepciones comunes:

• Falta de jurisdicción.
• Inexistencia del título.
• Inexistencia de la obligación.
• Nulidad del título.
• Prescripción de la obligación.
• Pago de la obligación.
• Compensación.

7. Remate del bien embargado

Si el deudor no paga y no propone excepciones, o si son rechazadas, el juez ordena el remate:

1. Avalúo del bien por perito.
2. Convocatoria pública (publicación en periódico y aviso).
3. Subasta presencial o electrónica.
4. Adjudicación al mejor postor.
5. Pago con el producto del remate.
6. Devolución del remanente al deudor.

8. Prescripción de las cuotas

Las cuotas de administración prescriben en:

• 5 años si se reclama como obligación civil.
• 3 años si se aplican las reglas de la acción ejecutiva mercantil (Art. 823 C.Co.).

La prescripción se interrumpe con:

• Notificación de la demanda.
• Reconocimiento expreso o tácito de la deuda.
• Pago parcial.

9. Costos del proceso ejecutivo

El deudor moroso debe asumir:

• Capital adeudado.
• Intereses moratorios (máximo 1.5 veces el interés bancario corriente, Art. 29 Ley 675).
• Costas del proceso.
• Agencias en derecho.
• Honorarios del secuestre.

10. Levantamiento del embargo (desembargo)

El deudor puede solicitar el desembargo si:

• Paga la totalidad de la obligación.
• Constituye caución bancaria (depósito en dinero o póliza).
• Demuestra que el bien es inembargable.
• Hay vicios en el proceso.

11. Alternativas al proceso judicial

• Pago negociado con descuento (aprobado por asamblea).
• Dación en pago: el deudor entrega el inmueble.
• Cesión del crédito a factoring.
• Reestructuración a largo plazo.